Indicadores Financieros para Hoteles: RevPAR, ADR, GOPPAR y Más - Guía Práctica
Indicadores clave hoteleros. Calcule RevPAR, ADR, ocupación, TRevPAR y GOPPAR. Fórmulas, ejemplos y benchmarks del sector.
La gestión financiera hotelera requiere indicadores específicos que permitan evaluar el desempeño operativo, compararse con el mercado y tomar decisiones informadas sobre tarifas, inversiones y estrategias comerciales. A diferencia de otros sectores, la industria del alojamiento ha desarrollado métricas estandarizadas internacionalmente que facilitan el benchmarking y la comunicación entre operadores, inversionistas y consultores.
Esta guía explica los principales indicadores utilizados en el sector hotelero, con fórmulas de cálculo, interpretación práctica y ejemplos basados en operaciones típicas del mercado colombiano. Estos indicadores están alineados con el Sistema Uniforme de Cuentas para la Industria del Alojamiento (USALI, por sus siglas en inglés), estándar mundial adoptado por cadenas hoteleras y operadores independientes.
Conceptos fundamentales
Antes de analizar los indicadores, es importante comprender dos conceptos base:
Habitaciones disponibles vs. habitaciones vendidas
| Concepto | Definición |
|---|---|
| Habitaciones disponibles | Total de habitaciones del hotel que pueden venderse en un período |
| Habitaciones vendidas (ocupadas) | Habitaciones efectivamente alquiladas a huéspedes |
| Habitaciones fuera de servicio | En mantenimiento, remodelación o uso interno |
Cálculo de habitaciones disponibles:
Habitaciones disponibles = (Total habitaciones - Fuera de servicio) × Días del período
Ejemplo: Un hotel de 100 habitaciones, con 5 en mantenimiento, durante enero (31 días):
Habitaciones disponibles = (100 - 5) × 31 = 2.945 habitaciones-noche
Cuartos-noche
El término "cuartos-noche" o "habitaciones-noche" se refiere a la unidad de medida que combina cantidad y tiempo. Una habitación rentada por 7 noches equivale a 7 cuartos-noche, igual que 7 habitaciones rentadas por una noche cada una.
Tasa de ocupación
La tasa de ocupación es el indicador más básico y mide el porcentaje de capacidad utilizada del hotel.
Fórmula
Ocupación (%) = (Habitaciones vendidas / Habitaciones disponibles) × 100
Ejemplo de cálculo
| Dato | Valor |
|---|---|
| Habitaciones del hotel | 80 |
| Habitaciones vendidas en el mes | 1.920 |
| Días del mes | 30 |
| Habitaciones disponibles | 80 × 30 = 2.400 |
| Tasa de ocupación | (1.920 / 2.400) × 100 = 80% |
Interpretación
| Nivel de ocupación | Interpretación general |
|---|---|
| > 85% | Excelente, posible oportunidad de subir tarifas |
| 70% - 85% | Bueno, operación saludable |
| 50% - 70% | Regular, revisar estrategia comercial |
| < 50% | Bajo, requiere acción inmediata |
Contexto colombiano: Según estadísticas de COTELCO, la ocupación hotelera promedio en Colombia oscila entre 50% y 65% dependiendo de la ciudad y temporada. Destinos como Cartagena y San Andrés presentan mayor estacionalidad.
ADR - Tarifa Promedio Diaria
El ADR (Average Daily Rate) mide el ingreso promedio obtenido por cada habitación vendida.
Fórmula
ADR = Ingresos por habitaciones / Habitaciones vendidas
Ejemplo de cálculo
| Dato | Valor |
|---|---|
| Ingresos por habitaciones en el mes | $288.000.000 |
| Habitaciones vendidas | 1.920 |
| ADR | $288.000.000 / 1.920 = $150.000 |
Interpretación
El ADR indica el "precio promedio" al que se vendió cada noche. Permite:
- Comparar la estrategia de precios con la competencia
- Evaluar el impacto de promociones y descuentos
- Analizar la composición de segmentos de mercado
Limitación: El ADR no considera las habitaciones que quedaron vacías. Un ADR alto con ocupación baja puede indicar precios muy elevados que reducen la demanda.
RevPAR - Ingreso por Habitación Disponible
El RevPAR (Revenue per Available Room) es el indicador más utilizado en la industria porque combina ocupación y tarifa en una sola métrica.
Fórmulas
Existen dos formas equivalentes de calcularlo:
Fórmula 1: RevPAR = Ingresos por habitaciones / Habitaciones disponibles
Fórmula 2: RevPAR = ADR × Tasa de ocupación
Ejemplo de cálculo
Usando los datos anteriores:
| Método | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Fórmula 1 | $288.000.000 / 2.400 | $120.000 |
| Fórmula 2 | $150.000 × 80% | $120.000 |
Interpretación
El RevPAR indica cuánto genera en promedio cada habitación disponible, haya sido vendida o no. Es la métrica más útil para:
- Comparar hoteles de diferente tamaño
- Evaluar el desempeño período a período
- Benchmarking con el mercado competitivo
Ejemplo comparativo
| Hotel | Habitaciones | Ocupación | ADR | RevPAR |
|---|---|---|---|---|
| Hotel A | 100 | 90% | $100.000 | $90.000 |
| Hotel B | 100 | 60% | $180.000 | $108.000 |
| Hotel C | 50 | 75% | $140.000 | $105.000 |
Aunque el Hotel A tiene mayor ocupación, el Hotel B genera más RevPAR gracias a una tarifa significativamente superior. El Hotel C, con menos habitaciones, tiene un desempeño intermedio que puede compararse directamente con los otros.
TRevPAR - Ingreso Total por Habitación Disponible
El TRevPAR (Total Revenue per Available Room) amplía el concepto de RevPAR para incluir todos los ingresos del hotel, no solo los de habitaciones.
Fórmula
TRevPAR = Ingresos totales del hotel / Habitaciones disponibles
Componentes de ingresos totales
| Departamento | Ejemplos de ingresos |
|---|---|
| Habitaciones | Alojamiento, late checkout, upgrades |
| Alimentos y Bebidas | Restaurante, bar, room service, minibar |
| Eventos y banquetes | Alquiler de salones, catering |
| Otros departamentos | Spa, gimnasio, lavandería, parqueadero |
| Ingresos menores | Comisiones, alquileres, otros |
Ejemplo de cálculo
| Ingreso | Valor mensual |
|---|---|
| Habitaciones | $288.000.000 |
| Restaurante y bar | $72.000.000 |
| Eventos | $36.000.000 |
| Spa y otros | $24.000.000 |
| Total ingresos | $420.000.000 |
| Habitaciones disponibles | 2.400 |
| TRevPAR | $420.000.000 / 2.400 = $175.000 |
Interpretación
La diferencia entre TRevPAR y RevPAR indica cuánto contribuyen los departamentos adicionales:
- RevPAR: $120.000
- TRevPAR: $175.000
- Contribución de otros departamentos: $55.000 por habitación disponible (46% adicional)
Insight: Un TRevPAR significativamente superior al RevPAR indica que el hotel está capitalizando efectivamente los servicios complementarios. Hoteles de lujo y resorts típicamente muestran esta diferencia más pronunciada.
RevPOR - Ingreso por Habitación Ocupada
El RevPOR (Revenue per Occupied Room) mide el gasto total promedio por cada habitación efectivamente vendida.
Fórmula
RevPOR = Ingresos totales / Habitaciones vendidas (ocupadas)
Ejemplo de cálculo
| Dato | Valor |
|---|---|
| Ingresos totales | $420.000.000 |
| Habitaciones vendidas | 1.920 |
| RevPOR | $420.000.000 / 1.920 = $218.750 |
Interpretación
El RevPOR indica el gasto promedio por huésped/habitación durante su estadía. Útil para:
- Diseñar paquetes y promociones
- Evaluar estrategias de upselling y cross-selling
- Segmentar clientes por nivel de gasto
GOPPAR - Utilidad Operativa Bruta por Habitación Disponible
El GOPPAR (Gross Operating Profit per Available Room) es considerado el indicador más completo porque incorpora la rentabilidad, no solo los ingresos.
Fórmula
GOPPAR = (Ingresos totales - Costos operativos) / Habitaciones disponibles
O equivalentemente:
GOPPAR = GOP / Habitaciones disponibles
Donde GOP (Gross Operating Profit) = Utilidad Operativa Bruta
Ejemplo de cálculo
| Concepto | Valor mensual |
|---|---|
| Ingresos totales | $420.000.000 |
| Costos de habitaciones | $48.000.000 |
| Costos de A&B | $54.000.000 |
| Costos de otros departamentos | $18.000.000 |
| Gastos de nómina | $126.000.000 |
| Gastos generales | $42.000.000 |
| Total costos operativos | $288.000.000 |
| GOP | $420.000.000 - $288.000.000 = $132.000.000 |
| Habitaciones disponibles | 2.400 |
| GOPPAR | $132.000.000 / 2.400 = $55.000 |
Interpretación
| Indicador | Valor | Significado |
|---|---|---|
| TRevPAR | $175.000 | Ingreso total por habitación disponible |
| GOPPAR | $55.000 | Utilidad operativa por habitación disponible |
| Margen GOP | 31.4% | Eficiencia operativa |
Ventaja del GOPPAR: Dos hoteles pueden tener el mismo RevPAR pero diferentes GOPPAR debido a estructuras de costos distintas. El GOPPAR permite evaluar la verdadera eficiencia operativa.
Resumen de indicadores
| Indicador | Fórmula | Mide |
|---|---|---|
| Ocupación | Hab. vendidas / Hab. disponibles | Uso de capacidad |
| ADR | Ingresos hab. / Hab. vendidas | Tarifa promedio |
| RevPAR | Ingresos hab. / Hab. disponibles | Ingreso por unidad disponible |
| TRevPAR | Ingresos totales / Hab. disponibles | Ingreso total por unidad |
| RevPOR | Ingresos totales / Hab. vendidas | Gasto por huésped |
| GOPPAR | GOP / Hab. disponibles | Rentabilidad por unidad |
Indicadores complementarios
Duración promedio de estadía (LOS)
LOS = Noches vendidas / Número de llegadas
Indica cuántas noches en promedio permanece cada huésped.
Índice de penetración de mercado (MPI)
MPI = Ocupación del hotel / Ocupación del mercado competitivo
- MPI > 100: El hotel captura más mercado que su "fair share"
- MPI = 100: Desempeño igual al mercado
- MPI < 100: El hotel pierde participación
Índice de tarifa promedio (ARI)
ARI = ADR del hotel / ADR del mercado competitivo
Mide el posicionamiento de precios respecto a competidores directos.
Índice RevPAR (RGI)
RGI = RevPAR del hotel / RevPAR del mercado competitivo
Combina los efectos de ocupación y tarifa en un solo índice de competitividad.
Aplicación práctica: Dashboard mensual
Un reporte mensual típico para la gerencia hotelera incluiría:
| Indicador | Mes actual | Mes anterior | Variación | Mismo mes año anterior | Variación interanual |
|---|---|---|---|---|---|
| Ocupación | 80% | 75% | +5 pp | 78% | +2 pp |
| ADR | $150.000 | $145.000 | +3.4% | $140.000 | +7.1% |
| RevPAR | $120.000 | $108.750 | +10.3% | $109.200 | +9.9% |
| TRevPAR | $175.000 | $160.000 | +9.4% | $158.000 | +10.8% |
| GOPPAR | $55.000 | $48.000 | +14.6% | $45.000 | +22.2% |
Interpretación del ejemplo: El hotel muestra mejora en todos los indicadores, con un crecimiento especialmente fuerte en GOPPAR (+22.2% interanual), lo que indica mejoras tanto en ingresos como en eficiencia operativa.
Frecuencia de medición
| Indicador | Frecuencia recomendada |
|---|---|
| Ocupación | Diaria |
| ADR | Diaria |
| RevPAR | Diaria / Semanal |
| TRevPAR | Mensual |
| GOPPAR | Mensual |
| Índices de mercado | Mensual |
Fuentes de datos para benchmarking en Colombia
| Fuente | Información disponible |
|---|---|
| COTELCO | Estadísticas de ocupación por ciudad |
| DANE | Encuesta de ocupación hotelera |
| STR (Smith Travel Research) | Benchmarking internacional |
| Informes de cadenas hoteleras | Datos públicos en reportes anuales |
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Referencias:
- Uniform System of Accounts for the Lodging Industry (USALI), 11th Edition
- COTELCO - Estadísticas del sector hotelero colombiano
- Scheel Mayenberger, A. (2017). Evaluación operacional y financiera aplicada a la industria hotelera. Universidad Externado de Colombia.
Última actualización: Enero 2026. Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría profesional personalizada. Consulte con un contador público para su caso específico.